「父親が遺した実家に抵当権が付いているのだけど、どうしたらいいの…？」
「不動産を売却して家のローンを返したいけど、何から始めればいいのか分からない…」
「抵当権付き不動産の手続きも含めて、相続について専門家に相談したい…！」
このようなお悩みをお持ちではありませんか？
抵当権（もしくは根抵当権）とは、主に不動産の所有者がローンを組む、あるいは所有者または所有者が代表を務める会社の負債を担保する際に、金融機関等の債権者が設定する権利のことをいいます。
この抵当権が付いている不動産を相続する場合、抵当権が担保する債務の内容によっては、実際に相続するのかどうかを検討する必要があり、場合によっては相続放棄をしなければならない場合もあります。
また、抵当権が付いている不動産を相続する際には、その抵当権を抹消するために、団体信用生命保険の適用や債務者の変更を行わなければならず、それらの手続きをしなければ、その抵当権を設定する金融機関の預金解約もできない等、通常の相続手続きとは異なる部分もあります。
さらには、不動産の名義変更だけではなく、抵当権の債務者変更や既に債務がない場合には、抵当権の抹消登記を行う必要があり、抵当権が付いている不動産を相続する場合には、登記申請の専門家である司法書士への依頼が必須となるといえるでしょう。
そこで以下では、相続した不動産に抵当権が付いている場合の注意点と対処方法について詳しく解説していきます。
このページの目次
抵当権が付いている不動産が相続財産にある場合の注意点
抵当権が付いている不動産が相続財産にある場合には、以下の点について注意する必要があります。
① 債務の内容を確認する
抵当権が担保する債務が現状どの程度あるかによって、相続するかどうかを決定する材料となります。債務の額が不動産を含めた相続財産では完済できないのであれば、相続放棄等を検討する必要があります。（相続放棄については、こちらの記事をご覧ください）
② 団体信用生命保険が適用できるかどうかを確認する
不動産購入の際に抵当権を設定したとき、生命保険会社からの保険金が債務者に対して支払われ、保険金が残債に充当される保険に加入している場合があります。この生命保険のことを団体信用生命保険といいます。団体信用生命保険に加入しているかどうかは、借入をしていた金融機関に照会すれば確認することができます。（団体信用生命保険については、こちらをご確認ください）団体信用生命保険に加入していた場合には、保険金の請求を行うことによって、相続した不動産に付いている抵当権を抹消することができます。
③ 抵当権の手続きをしないと預金の解約ができない
抵当権が担保する債務が残っている場合、上記団体信用生命保険を適用する、あるいは相続人に引き受けさせる手続きを行わなければ、貸し付けている金融機関の預金口座を解約することができません。特に相続税の支払い等で預金口座の解約を急ぐ場合には、抵当権の手続きを行うまでは解約することができず、相続開始を知ったときから10か月の申告期限内に納税ができなくならないよう注意が必要です。（相続税のしくみについては、こちらの記事をご覧ください。）
抵当権が付いている不動産が相続財産にある場合の対処方法
抵当権が付いている不動産が相続財産にある場合、問題の対処方法は以下のとおりです。
① 相続放棄をする
抵当権が担保する債務を含めて、相続財産では完済できない場合、相続放棄をすることによって、返済を免れることができます。しかし、相続放棄をしたことにより相続人がいなくなる場合には、必ずしも不動産の管理責任が無くなるわけではないので、注意が必要です。
相続放棄については、こちらの記事をご覧ください。
② 債務の返済を行う
亡くなった方の預金や上記団体信用生命保険の適用により支払われた保険金によって、残りの債務の返済を行います。仮に団体信用生命保険に加入しておらず、預金でも返済できない場合には、抵当権付き不動産を売却することによって、残債を返済することもできます。なお、抵当権付き不動産を売却するためには、売却の前提として、名義変更（相続登記）を行う必要があります。
相続した不動産の売却については、こちらの記事をご確認ください。
③ 債務者の変更・抵当権抹消登記を申請する
亡くなった方の残債を引き受ける、あるいは既に担保されていた債務が返済されていた場合には、債務引受による債務者変更の登記や抵当権抹消登記の申請を行います。いずれも金融機関等より債務引受あるいは抵当権抹消登記に必要な書類の手配を行う必要があります。
相続不動産の抵当権を抹消する流れ
相続した不動産の抵当権を抹消するためには、下記のとおりとなります。
① 不動産の名義変更を行う
相続した不動産は亡くなった方の名義のまま抵当権の抹消登記を申請することはできません。まずは相続する方の名義に変更する必要があります。
不動産の名義変更については、こちらの記事をご覧ください。
② 担保権の抹消登記に関する書類を手配する
亡くなった方の口座に残っている預金や上記団体信用生命保険の適用により支払われた保険金によって残債を完済した場合には、金融機関より抹消登記に使用する書類（解除証書・登記済証・委任状等）を手配することができます。書類の手配には1～2週間程度かかります。
③ 抵当権抹消登記申請書と添付書類を用意し、管轄の法務局へ提出する
上記②で取得した金融機関からの書類と併せて、登記の申請書および登録免許税（不動産の個数×1000円）を納付して、不動産を管轄する法務局へ提出します。預金の解約のため手続きを急いで行う必要がある場合には、司法書士に登記申請を依頼することをおすすめします。
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