建物の明渡し請求を検討すべきタイミング

借主が家賃・賃料を滞納している場合には…?

「賃料の滞納が続くので出ていってほしい…!」

「家賃滞納者ではない方と契約し直したい…!」

家賃・賃料滞納者の対応について,頭を悩ませているオーナー様も多いかと思います。未払いの家賃・賃料が増えていってしまうと,借主の支払能力を超え,ますます回収できる可能性が低くなってしまいます。この場合,払ってくれるかどうか分からない借主をいつまでも入居させておくよりも,家賃・賃料をしっかり払ってくれる新しい借主を入居させることも検討しなければなりません。

しかし,一度の家賃・賃料滞納ですぐに明渡請求ができるわけではなく,オーナー様と借主との信頼関係が破壊された,とされる期間の滞納が必要です。事情によって異なりますが,一般的には2ヶ月から3ヶ月の滞納期間が必要とされています。

ですから,家賃・賃料滞納者との交渉がうまくいかなくなり,滞納期間が2ヶ月を超えてきたら,専門家に相談するなどして,できる限り早めに対策をすることをおすすめします!

 

家賃・賃料を払ってくれない以外の場合には…?

「賃料は払ってくれているし,揉めたくないからこのままで…」

「何度注意しても聞いてくれない…でも家賃は払ってくれているから…」

借主が勝手に増改築をしている,借主が居住用の建物で事業を行っている,ペット禁止なのに無断でペットを飼っている,などオーナー様にも近所の人にも迷惑をかけているけれど,家賃・賃料だけはきちんと払ってくれる。この場合,オーナー様から借主に強く注意ができない,ないしは注意してもなかなか改善してくれないと,そのままにしてしまうこともあるかと思います。しかし後々の大きなトラブルを想定するならば,「家賃・賃料を払ってくれているからいい」とはいえない場合があります。

特に,契約更新の時期を過ぎてしまいますと,契約が自動的に更新され(法定更新),家賃・賃料滞納者を退去させるためには,最低でも6ヶ月前までには借主に予告をしなければなりません。そして退去の予告をしても,借主を退去させるためには,退去させるだけの正当事由が必要になります。

そのためにも,オーナー様から根気強く交渉をして,借主が改善してくれる見込みがなく,お互いの信頼関係が破壊された,ということを主張できるように証拠などを残しておくようにしておきましょう。

さらに何もせず手をこまねいていると,「貸主が契約違反の状況を暗に承諾している」と主張されることがあります。ですから,何度か借主に言っても契約違反の状況が変わらない場合は,早めに専門家に依頼した方が,明渡請求できる可能性が高くなります。お困りの方は是非当事務所にご一報下さい!

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