家賃滞納者への対応について

借主が家賃を払ってくれなくなったら…

「最初のうちは払ってくれていたのに,だんだん払ってくれなくなってきた…」

「家賃の滞納が続くので出ていってほしいけど,どうしたらいいんだろう…」

家賃滞納者の対応について,頭を悩ませているオーナー様も多いかと思います。ご自身で家賃滞納者から未払いの家賃を請求しようとしても対応がうまくいかず,滞納家賃が増えていってしまうと,ますます回収できる可能性が低くなってしまいます。また家賃滞納者は,すでに家賃の支払いをできるだけの支払能力がない場合もありますので,早急に家賃滞納者には退去してもらい,新しい借主を入居させることも検討しなければならないこともあります。

特に,契約更新の時期を過ぎてしまいますと,契約が自動的に更新され(法定更新),家賃滞納者を退去させるためには,最低でも6ヶ月前までには借主に予告をしなければなりません。

ですから,家賃滞納者との交渉がうまくいかなくなり,滞納期間が2ヶ月を超えてきたら,専門家に相談するなどして,できる限り早めに対策をすることをおすすめします!

 

家賃滞納者に対する催告からスタート!

訴訟手続(裁判)をしようとする場合,ある程度の費用と時間が必要になってしまいます。そこで当事務所では,いきなり訴訟をするのではなく,家賃滞納者に自主的な支払い及び明渡しを促すために,司法書士が代理人となって催告書を作成し,催告します。それでもなお状況が改善されない場合は,内容証明郵便にて催告・請求をしていきます。

内容証明郵便とは,「誰が,誰宛てに,いつ,どんな内容の手紙を出したのか」を郵便局が公的に証明してくれる郵便です。普通郵便による催告よりも,オーナー様の強く明確な意思を伝えることができるため,家賃滞納者に対してより強い心理的プレッシャーを与えることができます。

また,保証人・連帯保証人がいる場合には,借主だけではなく,保証人等にも併せて請求していきます。家賃滞納者も,保証人等には迷惑をかけたくない,と思っている場合がありますので,保証人等に請求することも有効な場合があります。

建物明渡請求の流れ

家賃滞納者との和解交渉・即決和解へ!

普通郵便による催告または内容証明郵便により,和解交渉で家賃の回収や建物の明渡しが出来れば,最も金銭的・時間的負担のかからない方法となりますが,残念ながらこれらには法的な強制力はありません。

そこで,家賃滞納者が任意に協力してくれるかどうか不安がある場合には,和解書を当事者同士で作成するだけでなく,裁判所のお墨付きを貰って作成する,訴え提起前の和解(即決和解)も検討していく必要があります。この手続きを経ることによって,一度まとまった和解内容に借主が従わない場合にも,あらためて訴訟手続きをすることなく,強制的に家賃を回収したり,建物の明渡しを執行したりすることが出来ます。

内容証明郵便による催告をしても,内容証明郵便が家賃滞納者に届かない場合,あるいは家賃滞納者が無視した場合など,これ以上和解交渉での解決が難しいと判断されるときは,訴訟手続により強制的に解決していくことになります。

建物明渡請求の流れ

それでもダメなら,訴訟手続へ!

家賃の滞納期間が長くなってしまった場合,家賃滞納者の多くは,既に滞納した家賃を支払える能力がない場合が往々にしてあります。このような場合,いくら任意の支払いを家賃滞納者に促しても効果がありません。そこで,裁判所からお墨付きを得て家賃滞納者に強制的に退去してもらえるよう訴訟手続を行います。訴訟手続は,未払賃料の回収または建物明渡の最終的手段であり,強制執行手続につなげることができる公的な解決方法です。訴訟手続は,オーナー様ご自身でも行うことができますが,手続自体かなり複雑で,訴訟に不慣れな方がスムーズに手続きを進めていくことは極めて困難です。また少しでも有利な証拠を提出することにより,裁判所を説得し,勝訴判決に結び付けるように活動しなければならないため,経験豊富な専門家を代理人にした方が安心です!

建物明渡請求の流れ

勝訴判決取ったら強制執行(断行)へ!

訴訟手続により,家賃滞納者から正式に建物明渡ができるよう裁判所からお墨付きを得ても,家賃滞納者が退去しなければ,その権利も「絵に描いた餅」です。そこで,家賃滞納者に強制的に退去してもらうためには,建物明渡の強制執行(断行)をする必要があります。司法書士は業務権限上,建物明渡の強制執行(断行)の代理権限はありませんが,当事務所では,勝訴判決後のオーナー様ご自身による,強制執行申立書類作成のサポートもしてまいります。また強制執行(断行)に際して,強制執行申立手続は勿論のこと,建物内のごみ撤去の作業や建物の鍵の開錠・取り替え,立会い業者の手配等を行わなければなりませんが,そのような面倒な手続きも当事務所の方で一切承りますのでご安心下さい。

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