「父親が持っている自宅やアパートは、父親の具合が悪くなったら、どう管理していけばいいのだろう」
親御様が自宅やアパートなどの不動産を所有している場合、認知症への備えは「介護の問題」だけではありません。
親御様の判断能力が低下すると、親子であっても、子どもが代わりに自宅を売却したり、アパートの大規模修繕や建て替えを決めたりすることはできません。
その結果、介護施設への入所費用を準備するために実家を売りたいのに売却できない、老朽化したアパートを修繕できず賃貸経営に支障が出る、といった問題が起こることがあります。
このように、財産を所有していても、必要なときに管理や処分ができなくなる状態を「資産凍結」と呼ぶことがあります。
この記事では、親御様が認知症になった場合に、自宅やアパートにどのような問題が起こるのかを解説します。
そのうえで、親御様が元気なうちに家族信託を利用することで、どのような備えができるのかを分かりやすくご紹介します。
このページの目次
認知症になると自宅やアパートはどうなる？
親御様が認知症になったからといって、自宅やアパートの所有権がなくなるわけではありません。
しかし、認知症によって判断能力が低下すると、不動産の売却や賃貸借契約、大規模修繕などの法律行為を、ご本人が有効に行うことが難しくなる場合があります。
そして、子どもであっても、親名義の不動産を当然に管理・処分できるわけではありません。
以下では、自宅やアパートの所有者が認知症になると、どのようなことが起きるのか、詳しく解説していきます。
親子でも親名義の不動産を自由に処分できない
不動産を売却するためには、所有者本人が売却の内容を理解し、自分の意思で売買契約を締結する必要があります。
例えば、親御様が施設へ入所したため、空き家となった実家を売却し、その代金を施設費へ充てたいと考えたとします。
親御様に十分な判断能力があれば、ご本人が売買契約を締結できます。
しかし、認知症によって売却する不動産や売買代金、契約の意味などを理解することが難しい状態では、有効な売買契約を結べない可能性があります。
子どもが実家の固定資産税を支払い、日常的な管理をしていたとしても、それだけで売却する権限が生じるわけではありません。
親子であることと、親名義の不動産を処分する権限があることは、法律上、別の問題です。
預貯金だけでなく不動産も動かしにくくなる
認知症による問題として、銀行口座から預貯金を引き出せなくなることがよく知られています。
しかし、不動産についても同様に、所有者本人の判断能力が低下すると、次のような手続きが難しくなります。
・自宅や土地の売却
・アパートの建て替え
・大規模修繕の契約
・新たな賃貸借契約の締結
・借入れや担保設定
・不動産管理会社との重要な契約変更
日常的な清掃や家賃の入金確認は家族が代わりにできたとしても、不動産の処分や重要な契約まで自由に行えるわけではありません。
認知症による「資産凍結」とは
認知症による資産凍結とは、財産そのものが失われることではありません。
本人名義の預貯金や不動産は存在しているものの、本人の判断能力が低下したため、必要な管理や処分ができなくなる状態を指します。
法務省も、認知症などに備えた財産管理の方法として、親族間で信託を利用することが有効な場合があると案内しています。（法務省のホームページはこちら）
以下では、「資産が凍結する」とはどのようなことかを詳しく解説していきます。
「財産があるのに使えない」という問題
例えば、親御様が自宅と預貯金を所有していたとしても、認知症によってご本人が契約できなくなると、その財産を介護や生活のために活用しにくくなります。
介護施設への入所費用が必要であっても、自宅を売却できなければ、子どもが費用を立て替えなければならないこともあります。
また、アパートを所有していても、修繕や建て替えを適切な時期に行えなければ、家賃収入の減少や建物の老朽化につながる可能性があります。
資産凍結の問題は、財産の多い方だけに起こるものではありません。
自宅一軒と預貯金が主な財産というご家庭でも、施設入所や空き家処分の場面で問題になることがあります。
認知症になってから対策しようとしても間に合わないことがある
家族信託や任意後見契約など、本人の意思に基づいて準備する制度は、契約時に本人が内容を理解できることが前提です。
認知症が進行してから、「実家を売れるようにしておけばよかった」「アパート管理を子どもへ任せておけばよかった」と考えても、本人の判断能力によっては契約を締結できない可能性があります。
認知症対策は、問題が起きてから始めるものではなく、親御様が元気なうちに準備することが重要です。
なぜ親子でも親名義の不動産を売却できないのか
「自分は一人息子だから、親が認知症になったら代わりに実家を売れるのではないか」
このように考える方もいらっしゃいます。
しかし、将来の相続人であることと、現在の所有者に代わって不動産を売却できることは異なります。
不動産の所有者はあくまでも親御様
親御様が亡くなるまでは、自宅やアパートの所有者は親御様です。
子どもが将来その不動産を相続する予定であっても、相続が開始する前に、子どもが自由に売却できるわけではありません。
また、親御様から口頭で「何かあったら売ってよい」と言われていたとしても、売却時に本人の意思確認ができなければ、実際の取引を進めることは困難です。
委任状があっても解決できない
親御様が元気なうちに、不動産売却に関する委任状を子どもへ渡しておけばよいと考える方もいます。
しかし、一般的な委任状は、本人の判断能力が低下した後の長期的な財産管理に備えるための制度ではありません。
売却の時期や条件が決まっていない段階で作成した包括的な委任状だけでは、買主や不動産会社、司法書士による本人確認の際に、手続きを進めることができません。
将来の認知症に備えて継続的な管理権限を子どもへ託すのであれば、家族信託や任意後見契約など、目的に合った制度を検討する必要があります。
実家が売れなくなると困るケースとは？
親御様の自宅が売却できなくなると、単に空き家が一軒残るだけではありません。
介護費用、税金、建物管理など、子世代の生活にも影響が及ぶ可能性があります。
以下では、実家が売れなくなると困るケースをご紹介していきます。
施設への入所費用を準備できない
親御様が介護施設へ入所する際には、入居一時金や月額利用料など、まとまった費用が必要になることがあります。
その費用を自宅の売却代金から準備する予定であっても、親御様の判断能力が低下していると、自宅をすぐに売却できないことがあります。
売却できる財産があるにもかかわらず、当面の施設費を子どもが立て替えるという状況も考えられます。
空き家の管理費用がかかり続ける
親御様が施設へ入所した後、自宅に誰も住まなくなったとしても、固定資産税、火災保険料、庭木の手入れ、建物の修繕などの費用はかかります。
空き家の期間が長くなると、建物の劣化や防犯上の問題、近隣への影響も生じます。
早期に売却や賃貸をしたいと考えても、親御様が契約できなければ、適切な時期を逃してしまう可能性があります。
不動産価格や売却機会を逃すことがある
不動産は、いつ売却しても同じ価格になるものではありません。
周辺の開発状況や市場の動き、建物の築年数などによって、売却しやすい時期は変わります。
売却が必要になってから成年後見制度の申立てなどを始める場合、一定の期間を要します。
その間に買主候補が離れたり、建物の価値が下がったりする可能性も考えられます。
アパート経営者が認知症になると起こる問題とは？
アパート経営は、家賃を受け取るだけでは成り立ちません。
建物を維持し、入居者への対応を続けるためには、継続的に契約や判断を行う必要があります。
以下では、アパート経営者が認知症になると起こる問題について解説していきます。
修繕や設備交換の契約が進められない
アパートでは、外壁や屋根の修繕、給排水設備の交換、エアコンや給湯器の更新などが必要になります。
小さな修繕であれば管理会社が対応できることもありますが、多額の費用を要する大規模修繕は、所有者の判断が必要です。
親御様の判断能力が低下していると、工事内容や見積額を理解し、契約を締結することが難しくなります。
必要な修繕が遅れると、建物の劣化が進み、空室の増加や入居者とのトラブルにつながることがあります。
新たな借入れや建て替えが難しくなる
老朽化したアパートを建て替える場合、多額の資金が必要です。
金融機関から融資を受けるためには、所有者本人による契約や担保設定などが必要になります。
親御様の判断能力が低下した後では、新たな借入れや建て替え計画を進めることが難しくなる可能性があります。
なお、家族信託を利用していても、受託者による借入れを金融機関が必ず認めるわけではありません。
将来、借入れや建て替えを予定している場合には、契約前に金融機関と調整することが重要です。
管理会社に任せていてもすべて解決するわけではない
アパート管理を不動産管理会社へ委託している場合でも、所有者の判断が不要になるわけではありません。
管理会社は、管理委託契約の範囲で日常的な業務を行います。
しかし、売却、大規模修繕、建て替え、借入れなどの重要事項は、所有者自身の判断を求められるのが一般的です。
「管理会社に任せているから、認知症対策は必要ない」とは限りません。
相続前から子どもが経営を引き継ぐ準備が必要になる
親御様が元気なうちに賃貸経営の内容を共有していないと、認知症になった後、子どもが急に経営を引き継ぐことになります。
どの管理会社と契約しているのか、修繕履歴はどうなっているのか、ローンはいくら残っているのか、入居者との契約内容はどうなっているのかが分からなければ、適切な管理は困難です。
家族信託を検討する際には、契約書を作成するだけでなく、賃貸経営に関する情報を子どもへ引き継ぐことも大切です。
家族信託なら自宅やアパートを管理できる
家族信託とは、親御様が元気なうちに、自宅やアパートなどの財産管理を信頼できる家族へ託す仕組みです。
例えば、父親が所有する自宅とアパートを長男に託す場合、父親は「委託者」として管理する権限を長男に渡し、不動産から利益を受ける「受益者」として引き続き自宅へ住み、アパートの家賃を受け取ることができます。
一方、長男は父親の不動産を権利する者である「受託者」として、父親の代わりに不動産を管理します。
以下では、この家族信託でできることを詳しく説明していきます。
子どもが自宅の管理・売却を行える
家族信託契約で自宅の管理や売却に必要な権限を定め、不動産の名義変更（信託登記）を行っておけば、受託者である子どもが自宅の管理を行えます。
親御様が認知症になった後も、契約で認められた範囲で、自宅を売却し、その代金を親御様の施設費や生活費へ充てることが可能になります。
ただし、信託契約書に必要な権限が定められていなければ、希望する処分ができない可能性があります。
将来の売却を想定している場合には、その目的と権限を契約書へ明確に反映させる必要があります。
アパート経営を子どもへ引き継げる
アパートを信託した場合、受託者は契約内容に従って、家賃管理、修繕、管理会社との契約などを行います。
親御様が元気なうちから、子どもが受託者として管理に関わることで、賃貸経営を段階的に引き継ぐこともできます。
親御様が認知症になってから突然経営を任されるのではなく、親子で相談しながら引継ぎを進められる点も家族信託のメリットです。
売却代金や家賃を親御様のために使用できる
家族信託で不動産の管理を子どもへ任せても、売却代金や家賃が子どもの財産になるわけではありません。
受託者は、信託財産を自分の財産と分けて管理し、受益者である親御様のために使用します。
自宅の売却代金やアパートの家賃収入を、親御様の生活費、介護費用、施設費などへ充てる仕組みを整えられます。
家族信託を利用する際の注意点
家族信託は、不動産の認知症対策として有効な制度ですが、契約を結べばすべての問題が解決するわけではありません。
以下では、家族信託を利用する際の注意点について解説していきます。
親御様の判断能力があるうちに契約する必要がある
家族信託は、親御様自身の意思で締結する契約です。
そのため、親御様が契約内容や財産管理を任せる意味を理解できるうちに手続きを進める必要があります。
認知症と診断されたから直ちに契約できなくなるわけではありませんが、症状が進むほど契約は難しくなります。
少しでも物忘れが気になり始めた場合には、早めに専門家へ相談することが大切です。
信託する不動産を選ぶ必要がある
親御様が所有するすべての財産を家族信託の対象にする必要はありません。
将来売却する可能性がある自宅、管理を続ける必要があるアパートなど、認知症になった後に困る可能性が高い財産を中心に検討します。
一方で、ローンが残っている不動産や共有不動産などは、金融機関や共有者との調整が必要になることがあります。
受託者には管理責任が生じる
受託者となる子どもは、信託財産を自分の財産と分けて管理し、収入や支出を記録しなければなりません。
アパートを信託する場合には、家賃収入、管理費、修繕費、税金などを継続的に管理します。
受託者の負担も考慮し、誰に任せるか、後継受託者をどうするかを慎重に決める必要があります。
税金が当然に安くなる制度ではない
家族信託は、財産管理の仕組みを整えるための制度です。
家族信託を利用しただけで、相続税や所得税が当然に安くなるわけではありません。
不動産所得や将来の相続税について検討が必要な場合には、税理士とも連携して設計することが重要です。
家族信託だけでは生活面の代理はできない
家族信託で行えるのは、基本的に信託した財産の管理です。
介護施設への入所契約や介護サービスの利用契約など、本人の生活に関する法律行為については、家族信託だけでは対応できません。
そのような場合には、任意後見契約などを組み合わせることを検討します。（任意後見契約については、こちらの記事をご覧ください。）
成年後見制度との違い
家族信託と成年後見制度は、どちらも認知症への備えとして取り上げられますが、開始する時期や役割が異なります。
以下では、家族信託と成年後見制度の違いについて解説していきます。
家族信託は元気なうちに契約する
家族信託は、本人に判断能力があるうちに、財産管理を任せる人や管理方法を契約によって決めます。
誰に財産を預けるのか、どの財産を預けるのか、どのような目的で管理するかを、ご家族同士で決めることができます。
一方、成年後見制度は、判断力が低下した後にご家族が家庭裁判所に申し立てることによって利用することになります。
家族信託は判断能力が十分なうちにしか利用できない
家族信託は上記の通り、ご家族同士の「契約」によって利用するため、契約ができないくらいに判断能力が低下した場合には利用することができません。
一方、成年後見制度は、すでに認知症などによって判断能力が不十分になった方を法的に支援する制度です。
家庭裁判所への申立てにより、成年後見人などが選任されます。
すでに家族信託を締結できない状態であっても、成年後見制度は利用することができます。
成年後見制度では“本人保護”が優先される
成年後見制度は、本人の権利や財産を守ることを目的としています。
そのため、本人の財産を積極的に活用することよりも、本人の生活を維持し、財産を安全に管理することが優先されます。
また、成年後見人などが本人の居住用不動産を売却、賃貸、取り壊し、担保設定などによって処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要です。
一方、家族信託においては、契約の目的に従い財産を預かった方が財産を預けた方のために財産を管理し、ときには目的に従って運用することもできます。
その際には、公的なところに許可を求めなければならない、という制約はありません。
ただし、これは家族信託が良い制度で、成年後見制度が悪い制度という意味ではありません。
家族信託と成年後見制度のどちらが優れているかではなく、本人の状態と必要な支援によって選ぶことが大切です。
こんな方は家族信託を早めに検討しましょう
次のような項目に当てはまる場合には、親御様が元気なうちに家族信託を含む認知症対策を検討することをおすすめします。
✅ 親御様名義の実家がある
✅ 将来、実家を売却して施設費へ充てる可能性がある
✅ 親御様がアパートや賃貸マンションを所有している
✅ アパートの大規模修繕や建て替えを予定している
✅ 親御様が高齢になり、物忘れが増えてきた
✅ 子どもが将来、不動産管理を引き継ぐ予定である
✅ 不動産管理について、親子で十分に話し合えていない
✅ 親御様の財産から介護費用を支払えるようにしたい
✅ 遺言書だけで認知症対策になるのか不安がある
一つでも当てはまるからといって、必ず家族信託を利用しなければならないわけではありません。
しかし、親御様の判断能力が低下してからでは選べる方法が限られます。
家族信託、任意後見契約、遺言書など、それぞれの制度を比較できるうちに、ご家庭に合った備えを検討することが重要です。
まとめ｜自宅やアパートの認知症対策は元気なうちに
親御様が認知症になると、親子であっても、子どもが当然に親名義の自宅やアパートを管理・処分できるわけではありません。
実家を売却して施設費へ充てたい、アパートを修繕して賃貸経営を続けたいと思っても、親御様の判断能力が低下していると、必要な契約を進められない可能性があります。
家族信託を利用すれば、親御様が元気なうちに、自宅やアパートの管理を信頼できる子どもへ託すことができます。
契約内容を適切に設計することで、親御様が認知症になった後も、受託者が不動産の管理や売却、家賃管理などを継続できます。
もっとも、すべてのご家庭に家族信託が必要なわけではありません。
遺言書だけで十分なご家庭もあれば、生活面の支援に備えて任意後見契約を組み合わせた方がよいご家庭もあります。
大切なのは、制度を選ぶことではなく、親御様の財産と生活を守るために、ご家庭に合った準備を行うことです。
司法書士法人あかつき総合法務事務所では、家族信託だけを前提にするのではなく、親御様の年齢、判断能力、所有する不動産、ご家族の希望などを伺ったうえで、適切な方法をご提案しています。
「親が所有する実家を、将来どうすればよいのだろう」
「アパート経営を引き継ぎたいが、何から準備すればよいか分からない」
このようなお悩みがある方は、親御様が元気なうちに、公式LINEからお気軽にご相談ください。
杉並区西荻北に拠点を構え、練馬区や中野区、武蔵野市、三鷹市など近隣地域の相続や遺言、家族信託、成年後見など、人生の節目に関わる手続きに親身に対応しています。初回相談は無料で、訪問対応も可能です。
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