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借主が家賃・賃料を払ってくれなくなったら…
賃貸借契約の当初は家賃・賃料を払ってくれていたにもかかわらず、借主の支払能力の低下やその他諸々な理由で払ってくれなくなることがよくあります。
通常オーナー様ご自身で借主に対して未払いの家賃・賃料を請求しようとしても、家賃・賃料の請求は継続的にしていく必要あるためなかなかうまくいきません。
滞納している家賃・賃料が増えていってしまうとますます回収できる可能性が低くなりますし、その間新しい借主との契約もできませんので、早急に借主には退去してもらい、新しい借主を探していくべきです。
特に契約更新の時期を過ぎてしまいますと、契約が自動的に更新され（法定更新）、借主を退去させるためには、退去請求してから6ヶ月を待たなければならなくなります。
ですから、借主との交渉がうまくいかなくなり、滞納期間が2ヶ月を超えてきたら、専門家に相談するなどしてできる限り早めに対策をすることをおすすめします！
借主に対する催告からスタート！
訴訟手続（裁判）をしようとする場合、ある程度の費用と時間が必要になってしまいます。
そこで当事務所では、いきなり訴訟をするのではなく、借主に自主的な明渡しを促すために、司法書士が代理人となって催告書を作成し借主に催告します。
それでもなお状況が改善されない場合は、内容証明郵便にて催告・請求をしていきます。
内容証明郵便とは、「誰が、誰宛てに、いつ、どんな内容の手紙を出したのか」を郵便局が公的に証明してくれる郵便です。
普通郵便による催告よりも、オーナー様の強く明確な意思を伝えることができるため、借主に対してより強い心理的プレッシャーを与えることができます。
借主との和解交渉・即決和解へ！
普通郵便による催告または内容証明郵便により、和解交渉で賃料の回収や建物の明渡しが出来れば、オーナー様にとって最も金銭的・時間的負担のかからない方法となりますが、残念ながらこれらには法的な強制力はありません。
そこで、借主が任意に協力してくれるかどうか不安がある場合には、和解書を当事者同士で作成するだけでなく、裁判所のお墨付きを貰って作成する訴え提起前の和解（即決和解）も検討していく必要があります。
この手続きを経ることによって、一度まとまった和解内容に借主が従わない場合にも、あらためて訴訟手続きをすることなく、強制的に賃料を回収したり、建物の明渡しを執行したりすることが出来ます。
内容証明郵便による催告をしても、内容証明郵便が借主に届かない場合、あるいは借主が無視した場合など、これ以上和解交渉での解決が難しいと判断されるときは、訴訟手続きにより強制的に解決していくことになります。
それでもダメなら、訴訟手続へ！
家賃・賃料は通常借主にとって支払いの優先順位が高いため、家賃・賃料の未払期間が2ヶ月以上続いている場合、もはやどうやっても支払うことが出来ず、立退きの請求があるまでは、逆に居直って住み続けている可能性があります。
この場合にはもはや話し合いでの解決は難しく、早急に訴訟手続をとり強制的に明渡しを請求していく他ありません。
訴訟手続はオーナー様ご自身でも行うことができますが、手続は複雑で訴訟に不慣れな方がスムーズに手続きを進めていくことは極めて困難です。
また少しでも有利な証拠を提出することにより、裁判所を説得し勝訴判決に結び付けるように活動しなければならないため、経験豊富な専門家を代理人にした方が安心です。
勝訴判決取ったら強制執行（断行）へ！
訴訟手続などにより裁判所からお墨付きを得て、借主に出て行ってもらえる権利を取得しても、相手方がそのまま居座ってしまえば、その権利は「絵に描いた餅」となってしまいます。
そこで、借主に強制的に退去してもらうように、建物明渡の強制執行（断行）の手続きを取る必要があります。
司法書士は業務権限上、建物明渡の強制執行（断行）の代理権限はありませんが、当事務所では、勝訴判決後のオーナー様ご自身による強制執行申立書類作成のサポートもしてまいります。
また強制執行（断行）に際して、強制執行申立手続は勿論のこと、建物内のごみ撤去の作業や建物の鍵の開錠・取り替え、立会い業者の手配等を行わなければなりませんが、そのような面倒な手続きも当事務所の方で一切承りますのでご安心下さい。
建物明渡の無料相談についてはこちらを参照してください。
